在美出售房产时，如何使用“1031 Exchange”来做筹划？

对于美税有些了解的人士，应该都听说过“1031 Exchange”这个词。并且很多都是在房产买卖交易过程中涉及到的1031 Exchange。它能起到税务递延的作用，暂时不会因为上一次的投资获利而缴税，最大化了再投资的金额，也就是下一笔投资本金“变大了”。

1031 Exchange其实称之为“同类财产交换法”（Like-Kind Exchange），是指在满足一些特定情况的前提下，投资人在限定的时间内完成原有财产的出售，并购入与此同类的财产，那么因出售原有财产而获得的增值部分无需在当年缴税，允许被延迟到出售新购入的同类资产的时候再缴税。

例一：

张三2018年初以100万美元购入南加州一套房产A。如今2021年底，张三以200万美金将该房产售出，并打算再购入一套价值更高的房产B。这就自然会产生长期资本利得税20%，还是在不考虑净投资收益税和州税的前提下。就是说至少会有20万美金的税费在房产A出售时需要缴纳。因为张三的目的是要去置换价值更高的房产，想必这笔税费会影响他的现金流。如果张三事先筹划，在规定时间内完成1031 Exchange的操作，就意味着张三可以不用管缴纳这笔20万的税费，当下省下这笔钱直接用于下一笔房产投资。

1031 Exchange法案由税务局IRS在1921年通过并实施，为鼓励投资人持续投资。1031 Exchange不仅可以在房产交换（买卖）过程中使用，很多同类资产的交换过程中都可以使用。说到这，肯定有人会想股票买卖是否也适用，这样且不是有可能不断延迟缴纳资本利得税？答案当然是否定的，不是所有财产的交换都符合使用1031 Exchange条例，列举一些不适用于该条款的资产情况，但不仅限于：

• 用于自住的房产；
• 购入后只用于出售的物业；比如那些购入后翻新，然后立即转手为获取差价的情况；
• 美国境内与境外的房产不属于同类型，例如国内拥有高额资本利得房产出售，再购入美国的房产；
• 金融财产，包含股票，债券等；
• 合约合同，包括公司股权，专利，版权等。

另外，还需注意交换获得的同类新财产需属于原纳税人名下。新获取的资产的价值必须是大于或等于原来的资产价值。

1031 Exchange的时间限制规定

1031 Exchange的实操层面最关键的点就是要在规定的时间范围内完成新老财产的交换。需要紧记两个时间节点，以房产交易为例：

1. “45天选定期”是指在第一项交易转让日后的45天内，投资人必须选定第二项交易的房产，并递交相关确认材料给到房产卖家或第三方中介机构。
2. “180天内或报税截止日前的交换期限制”是指在第一项交易转让日后的180天内或报税截止日期来临前，在较早的那个日期前完成第二项交易。

 

例二：

假设李四在2021年12月1日完成名下用于投资的出租房A的所有权转移。如果李四想用1031 Exchange来购入另一套投资房，那么李四需要在2022年1月14日之前必须正式选定下一套投资房。且在2022年4月15日之前完成购入选定的新投资房。注意这里不是2022年12月1日之后的180天为结点，而是次年报税截止日4月15日之前。

还需要提醒一点的是，如果交易双方属于关联交易，比如配偶，子女，父母，孙辈，祖辈，兄弟姐妹，以及相关商业体，这些都被会被认定为关联方（Related Parties）。那投资人与关联交易方都需持有各自房产至少2年以上。

必须遵循的三个计价原则 

根据1031相关税法的规定，投资人使用1031 Exchange时，必须遵循以下三个顺位计算价值原则：

1. 如果投资人选定的同类新投资没有超过三个，那么选定的同类新投资总市值不受限制。
2. 如果同类新投资超过三个，那么所选的同类新投资总市值不得超过原投资标的市值的200%。
3. 在200%的原则基础上，假设所选的同类新投资房产市值超过200%，那么投资人最终购入的房产总市值必须至少为之前选定的所有同类资产市值的95%。从而防止滥用该条款，规避在售出原资产时拖延或不缴纳资本利得税。

正向交换和反向交换

在具体操作过程中，1031 Exchange分为正向交换（Forward Exchange）和反向交换（Reverse Exchange）。

正向交换是指先出售原来的财产，再购入新的同类财产。这点很好理解，其最大优势就是减轻新购资产时的资金压力。并且原资产可等待一个满意的市场价值时再出售，没有出售时间限制。

但前文提到的“45天”和“180天”两个时间节点会制约新购入财产的最佳时机，投资人可能无法以自己最理想的价格购入看中的同类新财产。

反向交换是指先购入同类新财产，再出售投资人自己原有的财产。由于相关税法规定，投资人不能同时拥有在1031 Exchange操作下的新老财产。因此使用反向交换时，投资人需要联系一家第三方中介公司（Qualified Intermediary）。由这家中介专门为此笔交易成立一家LLC类型的公司（Exchange Accommodation Titleholder，EAT），作为投资人暂时持有新财产的拥有者。等到投资人完成转让原财产的步骤后，新购入的同类财产再从EAT名下，转入投资人名下。

或者也可以将投资人的原有财产先转入EAT名下，待投资人完成购入同类新资产的步骤后，再由EAT名义出售原有财产。同样，反向交换也需遵循前文提到的时间限制和计算价值原则。

与正向交换相比，反向交换对于在选择“同类财产”时，没有时间限制。当然使用反向交换的一大前提是，投资人拥有充足的现金流先去购买中意的新资产，并且如果投资人没有在规定的时间内完成1031 Exchange，当年也不会产生税费，因为原有财产还没有完成出售。