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常被忽略的两个在美房产投资的税务知识

许多在美进行投资的非美税身份人士,因缺乏事前的税务筹划的意识,导致交了很多“学费”。有些收入甚至未按美国税法规定正确申报,致使自身长期处在税务风险之中。美国税法极复杂,做好税务合规是每一位在美国进行投资人士必须要认真对待的事情,否则不仅面临巨额罚款,情况严重亦有可能面临刑事责任。

笔者打算做一个非美税人士在美进行投资的税务要点系列文章,内容会包含华人热衷的房产投资时要考虑到的税务要点;在美进行投资时的架构搭建;以及财富传承中外国委托人信托对美税身份受益人的利与弊。

今天先从房产投资中会遇到的两个冷门税务知识开始说起。非美税人士在美投资房产需要对每年收取的租金收益以及房产出售时的资本利得部分进行报税且缴税。每年的租金收益具体如何报税呢?

其实很多出租房屋相关的开销是可以在当年从房屋收益中进行抵扣的,对净收益部分才需要进行缴税。很多房产投资人都会托管给一个出租管理公司或专业房屋管理人士来进行打理。因此作为投资人应该每年在报税季前收到一份名为1099的报税表,上面记录了收入支出情况,给投资人用于报税。

通常来说,房东可申请的扣除款项包含但不仅限于管理费和寻找租客的广告费用、房屋的维护修理费用、HOA物业费、房屋保险费、房贷利息及房地产税等。

除了以上提到的抵扣项能用于租金收益的抵扣来起到节税作用外,还可以通过房屋折旧抵扣。与公司财务中设备折旧的概念一样,房屋折旧是指随着时间推移,因房屋使用过程中的损耗而失去的房屋财产的价值。在对出租屋进行维修的情况下,房东可以在一定年限内,每年从损失的价值中扣除一部分。

房屋折旧

拿民用出租房折旧来进行说明,这也是大多数房东会碰到的情况,最具代表性。民用房产会比商业房产更快速地折旧,年限是27.5年。也就说每年税务申报中房屋折旧金额为住宅本身价值除以27.5。
 
这里需要注意的是只有房屋本身的价值可以被折旧,而土地价值则不行,因为土地没有损耗这一概念。且根据不同的房屋情况折旧计算方式会有不同,比如商业地产出租,加速折旧(Accelerate Depreciation)等,这里我们不展开讨论。
 
很多海外投资人都不知道折旧的概念,以为最多自己多每年租金收益多缴点税,无所谓。当投资房出售时,会有一些学问在里面。从折旧这一点来说,不论你实际往年有没有进行折旧计算抵扣,IRS都会默认你已经在当年享受折旧的税收减免了。而根据相关税法,出售房产时,往年所有IRS允许的折旧总额(而非实际上的折旧总额),哪怕过往从未有折旧抵扣,都会在房屋成本价中减去。换句话说,就是出售的房屋应扣除所有折旧总额,导致从纳税角度核算交易的成本价降低,从而带来资本利得部分增加,导致出售房屋时税负增加。这个过程被称之为“Recapture”。
假设张某以100万美金购买了一套房产用于出租,每年租金收益5万元,忽略维修、地产税等费用。按照居民住宅27.5年折旧计算,每年折旧抵扣额约等于3.64万元(100/27.5)。本来租金收益是按照5万元缴税的,现在租金收益的计税基数一下子可以降低到1.36万元。
然而,当该房屋出售时,折旧的抵扣总额会按照个人普通收入税率(Ordinary Income Tax)进行计算,最高到25%,重新计算回你的购房成本里。
 
这里会导致两个问题。第一,每年的房租收入5万元全部按照普通收入进行纳税,而非前文提到的1.36万元;第二,最后买房子的时候,房子的成本计算是按照房屋购入价格减去(注意不是加,是减)折扣金额(Allowable Depreciation),也就是说,资本利得会比你表面看上去的售出和购入价格之差要大。
 
再来举个极端的例子,如果27.5年之后,房价持平还是100万美金,原价卖掉,表面看来盈亏平衡不会产生税负,但实际张某如被告知因折旧抵扣重新算入成本,其成本价金额已经清零,100万卖房款全部作为当年收入,以25%最高税率计算得出税赋25万(100*25%)。

 

外国人投资房地产税法FIRPTA

另一个作为非美税房产投资人还需要知道的是“外国人投资房地产税法”,该法案1980年颁布,英文全称“Foreign Investment in Real Property Tax Act”(以下简称FIRPTA)。
FIRPTA规定外国人出售在美国的房产时,必须预缴所得税。需要注意的是预缴所得税是按照房屋出售价的一个比例,而不是按照资本利得部分作为计税基数。当然这只是一个预缴,对于多缴纳的税赋,可以在次年税务申报时向IRS要回。但如果房屋价值较高,且离税务申报时间较久,就意味着资金被长时间占用,影响投资人其它的投资机会。
注意:预缴税是由房产买房从交易金额中扣除,并在产权转让后的20天内交给IRS,并向IRS递交相应的税表。如果未按规定报税或支付预缴税,买房可能会受到高达1万美金的罚款。
对不同的房产交易价格,买方类型和房屋用途,预缴税被分为三个税率:
  1. 如果房产售价超过100万美金,不管房屋的实际用于是什么,都需要按照交易金额(合同价)的15%缴纳。
  2. 如果房产售价在30万至100万美金之间,且房屋用于自住,预缴税税率为10%。如果是其它用途,预缴税率仍然为15%。
  3. 第三种情况较为复杂些。如果房产售价低于30万美金,并用于自住,且当初购买方为个人,则无需缴纳预缴税。如果房屋用于自住,但购买方不是个人,预缴税税率为10%。如果房屋用于非自住,则预缴税税率还是为15%。
为了顺利拿回房屋出售后多缴纳的预缴税部分,非美身份卖方需要有美国报税识别号(ITIN)。至于如何避开或降低FIRPTA的预缴税税率,之后笔者会单独成文做详细解释。
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