非居民外国人在美国投资不动产时需要考虑哪些税务要点（上）

编者按：

非居民外国人（NRA）经常购买美国的不动产供个人使用或用于投资。然而，当非居民外国人去世后，位于美国的资产会成为遗产，从而被征收遗产税。要知道，非居民外国人享有的美国遗产税/赠与税免征额仅为6万美元。相比较，每一位美国税务居民其终身的遗产税/赠与税免征额度目前可享有1200万美元。美国联邦遗产税最高税率为40%，各州对于遗产税也会有不同法律规定。

 

 

遗产/赠与税的规避

考虑到合规筹划美国遗产税，最常见的投资结构是非居民外国人通过在美国以外国家或地区设立的公司来持有美国境内房产。根据美国相关税法规定，由于该财产由外国公司并非属于非居民所持有，因此就美国遗产税而言，非居民被视为拥有外国公司的股票，而不是相关的美国不动产，外国公司的股份不被视为位于美国的资产(U.S. situs assets)，因此遗产税相关规定并不适用。

以上只是从遗产税/赠与税一个维度来考虑非居民外国人在美进行不动产投资时的税务规划。然而，从实操层面还有很多问题需要考虑。比如今后不动产出售时，如果买家不愿意从美国境外公司进行交割，也就是说并非购买境外公司股权，要求直接购买美国不动产。因为美国境外公司会对美国居民带来额外税务合规要求。通常情况下，愿意从境外公司层面进行交易的人群与原买家一样，对于美国来说都是非居民外国人。

即使从境外公司层面进行交易的方式被接受，然而还需要考虑到“外国人投资美国不动产税法”（FIRPTA）中对于15%预扣税的规定。详细请阅读常被忽略的两个在美房产投资的税务常识。所以外国公司直接持有美国不动产，并无法在今后出售后且产生所得税时，起到合规节税的作用。

 

 

租金收益怎么纳税

除了遗产/赠与税需要提前规划外，非居民外国人投资在美不动产时，还需要了解清楚未来出售和租金收益如何纳税，这两点容易被投资人在做投资决策时所忽略。首先，先来了解下对于“非居民”的定义。非居民是指未持有绿卡或未通过实质性居留测试的非美国公民。实质性居住测试是指个人在当前日历年内在美国实际居留至少31天，并且在当前年度和前两个日历年内加权总天数达到183天或以上。其计算公式为本年度的居住天数被全额计算加上去年的居住天数乘以1/3，再加上前年的居住天数乘以1/6。一旦通过实际居住测试，那就意味着成为了美国税务居民，税务合规申报和纳税要求与美国人一致。

非居民（nonresident）对于来源美国的收入需要向美国税局缴纳所得税，纳税计算方式与收入来源种类有关。来源美国收入被分为：

（i）与美国贸易或商业有效关联的收入（ECI），按照最高37%的累进制税率来征收个人所得税，详细请参考《非美居民的美国公司如何被征税（上） – 有效关联收入ECI》；以及 （ii）固定或可确定的年度或定期收入（FDAP），其纳税方式是针对FDAP总收入缴纳30%的预扣税，除非有适用的协定优惠税率，详细请参考《非美居民的美国公司如何被征税（下） – 非有效关联收入FDAP》。

 

 

个人持有和公司持有的税务区别

美国税法中，公司通常是一个独立的纳税实体，公司收入的性质不会“传递”给股东。公司需要对纳税年度中所获得的净收入进行纳税，联邦企业所得税税率为21%。另外除个别几个州免征企业所得税外，其余大多数州都会对本州的公司征收州的所得税，每个州的税法又各不相同且非常繁琐，需要单独分析。公司并不享有针对资本利得的优惠税率。也就是说，公司的所有主动和被动型收益都按照所得税税率来纳税。

然而，美国公司的税务分类与其组织形式并不总是一致的。美国相关税法中有一条被称为“勾选框”规则（check-the-box），允许一些商业实体可以出于美国税务目的来选择其税务属性，从而改变其纳税方式。比如，大多数合伙企业（partnership）或有限责任公司（LLC），无论这些商业实体是在美国还是在境外，都可以选择以C类公司方式来纳税，详细请参考《在美经商，公司税务怎么报？》。但并非所有美国境外公司都适用于该条款，建议向专业人士做进一步确认。

 

 

租金收入纳税申报类型的选择

一个常见的情况是，当非居民外国人投资了美国不动产之后，往往会选择交由第三方来打理租赁事宜，这样往往会比较省力。管理人可能会默认非居民外国人的租金收益为FDAP类型，对其每年的租金收益向美国税局的纳税方式为代扣代缴，也就是总收入缴纳30%的预扣税（withholding tax）。这里时常有个误区，中美之间因为有税收协定，所以预提税可以从30%降至10%，但这与租金收入的预扣税不是一回事。税收协议中有明确哪些收入可以享有协定的优惠税率，一般像股息，利息，和特使全使用费适用于10%的优惠税率，而本文提到的非居民外国人在美不动产的租金收益不适用于协定中的税收优惠。

而如果投资人有参与不动产出租的管理，那么还有另一个选择，就是选择将租金收益作为ECI进行税务申报，根据收入情况适用于10%-37%个人累进制税率。但需要非居民外国人申请个税申报号（ITIN），并在每年报税季提交美国纳税申报表。