非居民外国人在美国投资不动产时需要考虑哪些税务要点（下）

编者按：

接着《非居民外国人在美国投资不动产时需要考虑哪些税务要点（上）》中提到的不动产租金收益计税方式，以及个人持有和公司持有不动产的区别，我们再说一下通过公司持有在美不动产的优势和劣势。

 

 

 

公司持有的利弊

从遗产税角度，美国不动产被视为美国本土资产（U.S.-situs asset），非居民外国人通常会设立一家美国以外的公司（下文统称 海外公司）作为中间层来间接持有美国不动产产权。这种方法可以合法规避未来可能出现的高昂遗产税，且具有成本低和简单的优点。但不利的一面是，失去了个人直接持有不动产在出售时适用的相对较低的资本利得税率。并有可能被征收第二层的实体税（second entity-level tax），比如分支机构利得税（branch profit tax），详细请参阅《非美人士在美设立公司的税务处理要点》。

但海外公司形式如果是合伙企（partnership），则可能无法规避美国遗产税，因为税务上，合伙形式征税方式是被穿透到个人。如果是通过海外信托持有，为了避免遗产税，信托的委托人（非居民外国人）不能是该信托的受益人，必须放弃对信托的所有权和控制权，也不应使用信托里的不动产，除非向信托支付了公平的市场租金。

我们来详细解释下对于不动产租金收益。通过公司持有的结构中，付给公司的租金收益被认定为来源美国的收入，并按照定期固定收入（FDAP）或有效关联收入（ECI）纳税，具体细节在上篇文章做了解释。现在假设另一种情况，当美国不动产是由非居民外国人所拥有的海外公司下属的美国子公司所持有时，该海外公司的股东或其亲属如对美国公司资产进行无偿使用，会被税务局视为推定股息（constructive dividend）计入该股东（非居民外国人）在美获得的收入。相当于美国子公司对其海外母公司进行了分配，分配金额则是该不动产的市场公允租金价值。由于该行为主要受益方是海外公司股东个人，而非涉及公司的商业利益，所以针对该笔推定股息需向美国缴纳30%的预扣税。

来总结下通过以下几种持有不动产的方式，所获得收入的纳税方式。会根据遗产税，租金收入，以及出售时增值部分，这三个维度来进行分析。

 

 

非居民或海外可撤销信托持有

首先这种方式会涉及到联邦最高40%的遗产税，且遗产税免征额度只有6万美金。

当产生租金收入时，需要按照总收入缴纳30%预扣税，除非选择将租金收入以有效关联收入纳税（ECI），这样做的优势是可以减去出租成本，以净收入作为税基。税率按照个人累进制税率10%-37%计算。这就意味着，非居民（这里指非美税务居民的自然人和海外可撤销信托）需要在报税季报税，与其它来源于美国的收入一起披露在税表上。

未来不动产出售时，可按照最高20%的长期资本利得优惠税率对增值部分缴税，但需按照外国人投资不动产税法（FIRPTA），税局会按照出售总金额预扣15%的预扣税。详细请参阅《常被忽略的两个在美房产投资的税务知识》。

 

 

海外公司持有

通过海外公司持有美国不动产最大的优势就是未来可以规避美国的遗产税，因为公司可以一直存续下去。

租金收入纳税方式与非居民个人持有一样，以租金收入为基数，缴纳30%预扣税。除非海外公司按照有效关联收入向美国税局报税，则按照21%的联邦企业所得税纳税，州所得税另外计算。并且还可能对股息等值触发30%分公司利润税，除非美国与海外公司所属税务居民国之间的税收协定（tax treaty）中有优惠税率可适用。

不动产出售时分为两种情况来计税。

• 第一种，不直接出售在美的不动产，从海外公司层面进行交割，也就是转让海外公司股权，间接出售在美的不动产。这样可以不涉及美国税负；
• 第二种，直接出售不动产，那么海外供公司会对升值部分缴纳21%的联邦企业所得税。且同样会根据FIRPTA规定，税局按照出售总价先征收15%的预扣税。

此外还有可能涉及第二道税，也就是30%的分公司利润税。之所以美国税局要征收此税，是为了确保海外公司与美国当地公司对来源美国收入的征税方式保持一致。但在房产出售后，如果海外公司完全终止其在美国的贸易或业务，可以规避分公司利润税。

 

 

境内外双层架构持有

双层架构是指海外公司控股美国一家公司，再由美国公司持有当地不动产。这种持有方式可以规避美国的遗产税。

租金收入纳税方式以美国公司所得进行申报，需缴纳21%联邦企业所得税，另外还需根据所在州，缴纳州所得税。纳税主体是美国公司，与海外公司和其背后的实控人无关。如果美国公司分红至海外公司，会涉及30%预提税，除非根据税收协定有适用的优惠税率。

处置不动产时，由于是美国公司持有，所以不受FIRPTA法规约束，无需缴纳出售金额15%的预扣税。且如果美国公司在不动产出售后进行清算，那么向海外公司股息分配时可以规避30%的预提税。

 

 

合伙企业持有

在遗产税方面，美国税法并没有对合伙企业所持有的资产是否涉及遗产税有明确的规定，需要逐案处理。

租金收入与个人持有方式一样，默认对租金收入总金额缴纳30%的预扣税，除非合伙企业的合伙人选择将租金收入视为有效关联收入单独进行报税。

在不动产出售时，升值部分适用最高20%的长期资本利得税率。但需遵守FIRPTA法规，出售后需要先缴纳15%的预扣税。

 

 

海外不可撤销信托持有

通过不可撤销信托持有不动产，可以规避未来的遗产税。前提是信托的委托人本身并非是该信托的受益人，并且对信托没有“保留条件”，从而确保该信托被税局认定为不可撤销信托。

对租金收入征收30%的预扣税，或者将租金收入视为有限关联收入，按照10-37%的个人累进制税率纳税。信托需要向美国报税，披露所有来源于美国的收入情况。如果当年信托将租金收入分配给信托中的非居民受益人（NRA），并由受益人向美国政府纳税，那么该受益人也需要向美国税局申报这笔收入。

同样，不动产出售后的升值部分适用最高20%的长期资本利得税率。但无法规避FIRPTA的15%预扣税。