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“突发!又一地禁止中国人买房”赚足眼球,实则如何?

最近一周,有关美国佛罗里达州参议院全票通过一项禁止中国人在该州买房的法案在国内被广泛传播。一时间激起千层浪。这件事情始末是怎样?应该如何理性看待?对于国人来说究竟会受到多少影响?笔者是一名汇智研究院研究员,就目前观察到的信息从个人角度来解读一二。

 

 

事情始末

美国当地时间4月14日,佛州参议院以全票通过了264号法案,该法案禁止几个国家的个人或实体以直接或间接的方式在佛州购买某些土地和不动产。被禁止的国家中除了中国,还有俄罗斯,伊朗,朝鲜,古巴,委内瑞拉,叙利亚。摒除其他因素,从这份“黑名单”中来看,被针对的对象不只是针对中国。

再看分析,具体哪几种类型的土地和资产被禁止出售?检索到的法案的原文显示,指向限制上述地区的个人和实体购买在农业土地,军事设施,以及关键基础设施周围20英里以内的土地和不动产。这样看似乎好像并非很耸人听闻,因为任何地方为维护国家利益和安全出台这样的规定是十分常见。

但,还不能简单的得出上述结论。这份长达27页的法案内容,在第19页”Section 7. Section 692.204”中有明确表示禁止中国个人和实体购买佛州不动产(Real Property,包含房产),而且请注意,这一条专门只针对我国!

根据法案英文原文表述,该条款针对人群被定义为是定居在中国,并且不是美国的公民或合法的永久居民人士,以及在中国境内的合伙企业,或相关实体的子公司。

值得提醒的是,从法律流程上来看,我们要将“通过”和“生效”这两个概念要区分开来。按照美国的法律程序,参议院通过之后,要在众议院再投票,最后由州长签字才成为法令。佛罗里达是共和党控制的保守派州,在参众两院都有绝对的多数,而且之前佛州州长德桑蒂斯(Ron DeSantis)在1月份表示,他希望立法者阻止中国公司和公民购买佛罗里达州的房地产。他也曾以消除中国影响力为由,禁止地方政府使用中国制造的无人机。所以从法律流程上来看,虽然我们要将“通过”和“生效”这两个概念要区分开来,但大概率该法案的确会最终成为法令并生效。

该法案的生效日期为2023年7月1日。在此时间后,被限制的个人和实体不得以任何形式获得该州房地产。通过债务转让,法院判决等获得的属于例外,但得到后被要求在2年内出售转让。而在这个时间点之前已持有本州的不动产,可以继续持有,但需要在2024年1月1日之前需要向州农业和消费者服务部注册登记。如过了期限,将被处以每日1,000美元的罚款

按照上述文件,这的确是很有争议且不公正的法案条款。但此刻还需要深入思考背后的原因。

 

 

不必过分紧张的原因分析

其实佛州并不是唯一一个提出房地产限购令的州。去年12月份,另一个由保守派执政的德克萨斯州也提出了类似法案。但在被当地华人和其它一些族裔人群多次强烈反对后,提出该法案的参议员后来改口说愿意修改该法案,将禁止购买对象改为那几个被限制的外国政府实体,取消了限制那几个国家个人购买房地产的条款。目前看来,第一个实施限购令的州很有可能是南卡莱罗纳州,限制包括中国在内的外国公民购房的法案已在3月底在该州参议院多数通过,随后在众议院也迅速通过,现已经提交到南卡财务委员进行审查,预计很快就会成为法令实施。

那这背后的原因又是什么呢?其实无非就是抱怨中国买家大量购买该州房产,导致价格上涨,并使得当地人无法负担房屋。此外,也有政客将房产购买行为与间谍活动做了关联。这也就是开头提到的限制一些国家在农业土地,军事设施,以及关键基础设施附近购买房地产的原因。可能打压中国已经成为美国政坛中的“xx正确”,这点不做评论。

当下中美关系紧张,在多个领域存在竞争关系。此类法案的推出会激起民众之间的反应。那么佛州政客的观点可以代表整个美国吗?我们看到的情况是多元的。

前加州参议院多数党领袖赫兹伯格(Bob Hertzberg)就曾公开表示不赞同实施相关限购法案的做法。加州华裔财务长马世云(Fiona Ma)也增表示,加州之所以能成为一个强大的经济体,是因在加州的族裔具有多样性,以及在加州有强大的移民群体。加州会保护所有的居民在这个州拥有平等权利,加州不会歧视任何人。根据全美房地产经纪人协会的统计显示,来自中国的外国买家31%会选择投资加州,其次是纽约占比10%;第三是佛罗里达占比7%。目前也只是个别州,推出相关限制中国人购买房地产的法案。

另外,佛州264号法案是否合理也有待商榷。在美国的宪法中有一条是平等保护条款。该条款规定,任何人都应该平等地受到法律地保护和对待。而且,外国人在佛州投资房产本身就个常见现象,也不是一个新问题,佛州议员如今地担忧过于夸大。即使这些州真的实施了针对中国人的限制令,但受到中国投资人青睐的其它的州还有很多。另一方面,将此次事件与政治因素,或是种族歧视挂钩的观点,我们国内民众也不用太在意。因为美国民众和政客的观点常常大相径庭,特别是在对外政策上。那些政客做出极端行为的原动力无非就是转移矛盾,选票优先。

 

 

结语

综合上述分析,还没有足够的证据表明,这是对中国人禁止在美进行投资行为的开端。目前国际局势纷繁复杂,容易产生焦虑。当出现一些针对中国的信息,或被放大,或被断章取义。也正因如此,我们更要秉持独立思考、观察实质之行为而不是只看到噱头,这样才能拨开迷雾看本质,去伪存真。

中国经济还在不断发展,越来越多的中国企业会走出去,面临国际大环境的考验是必然,我们正视挑战才能步步为营。企业出海,既要融入多元的经济、社会和文化中,也要懂得保护自己的利益,未雨绸缪,这已是企业做出跨境选择的必修课。

 

参考资料:

[1]CS/SB 264 (flsenate.gov)
[2]DeSantis-backed bill would restrict non-resident land buys from China, Russia, Venezuela (yahoo.com)
[3]https://ishare.ifeng.com/c/s/v006GHiAAbp5DF-_SlksbfHft-_gQTGXkvV6X8qiHtratA35w__?spss=np&channelId=
[4]https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5NzIzNjMzNw==&mid=2651518053&idx=6&sn=8fb6b474200f60f7412af6013b89d3c7&chksm=8b5db07bbc2a396d00fade4765ed0a50dfb1a351abbb7594f9223e97acd0e13ea8ac93324416&scene=27
[5]equal protection | Wex | US Law | LII / Legal Information Institute (cornell.edu)

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